A regra geral no Direito Imobiliário e Condominial, há muito consolidada pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é a de que o condomínio não responde por furtos ocorridos em suas dependências. Essa premissa foi firmada pela 2ª Seção no julgamento do EREsp 268.669/SP, ainda sob a égide do Código Civil de 1916, superando divergência que então dividia as Turmas de Direito Privado. O entendimento parte de uma constatação simples: a contratação de serviços de vigilância constitui obrigação de meio, e não de resultado, de modo que o ato criminoso praticado por terceiro funciona, em regra, como excludente de responsabilidade.
Não se trata de tese ultrapassada: o próprio STJ voltou a aplicá-la recentemente, como se vê no AREsp 2.530.449/SP e no AREsp 3.110.667/DF, ambos julgados pela 4ª Turma em 2026. E é justamente por seguir vigente que a decisão que passamos a comentar ganha relevância: ela não rompe a regra, mas desenha com precisão os contornos da exceção.
No recente julgamento do REsp 2.264.505/RJ, de relatoria da ministra Nancy Andrighi, a 3ª Turma imputou responsabilidade civil a um condomínio justamente por identificar, no caso concreto, uma falha séria no controle de acesso, daquelas que deixam de configurar mero risco inerente à vida em coletividade e passam a caracterizar negligência do preposto. Restou incontroverso que os criminosos ingressaram no edifício pela portaria principal, com o acesso franqueado pelo porteiro, sem qualquer verificação de identidade ou autorização prévia dos moradores, que estavam viajando.
O laudo pericial elaborado pelo Instituto de Criminalística Carlos Éboli, por requisição da 10ª Delegacia de Polícia, foi decisivo para a formação do convencimento judicial: constatou-se que não havia vestígios de arrombamento no portão de entrada, confirmando tecnicamente que o acesso foi consentido pelo próprio preposto, e não forçado.
A negligência não se limitou ao ingresso: persistiu também no momento da saída, quando imagens de CFTV e fotografias juntadas aos autos mostraram os invasores deixando o condomínio carregando mochilas com os pertences furtados, sem qualquer intervenção da portaria. A decisão fundamentou-se nos artigos 186, 927 e 932, inciso III, do Código Civil, reconhecendo que a conduta negligente do funcionário, em vez de dificultar o delito, contribuiu decisivamente para sua consumação, o que caracteriza ato ilícito passível de reparação por danos materiais e morais.
Falha de cuidado e a responsabilidade criminal do síndico
SpaccaVale abrir aqui um parêntese sob a ótica do Direito Penal, tema que costuma ficar em segundo plano nesse tipo de discussão, mas que merece atenção redobrada por parte de síndicos e administradoras. Em primeiro lugar, confirmando-se ação dolosa (não apenas negligência, mas conluio ou facilitação) e havendo adesão ao fato criminoso por qualquer funcionário que tenha contribuído para o delito, esse funcionário deverá responder criminalmente, sendo de extrema importância, nesse cenário, a contribuição ativa dos gestores condominiais no auxílio à investigação, como o fornecimento de imagens, lista de funcionários e relação de moradores.
Por outro lado, e este é o ponto que exige cautela, a responsabilidade civil da pessoa jurídica e de seus representantes não implica, automaticamente, responsabilidade criminal do síndico ou dos demais representantes condominiais por uma “simples falha de cuidado”, sob pena de se incorrer em interpretação que extrapola o artigo 13 do Código Penal. Para que essa responsabilização penal se sustente, é necessária a verificação de todo um contexto de omissão para que se torne relevante; a falha de segurança, por si só, não basta.
Vale destacar também um ponto processual do acórdão, útil para quem atua nesse tipo de contencioso: o condomínio recorrente alegou cerceamento de defesa por não ter obtido autorização para produzir prova testemunhal e pericial complementar sobre a dinâmica dos fatos. O STJ afastou a tese, por entender que a prova documental já produzida (laudo pericial, imagens de CFTV, convenção condominial, regimento interno, fotografias e notas fiscais) era suficiente para fundamentar o convencimento das instâncias ordinárias.
Fica o registro prático
Em ações contra condomínios por falha de segurança, a robustez da prova documental costuma blindar a decisão contra alegações de nulidade processual, o que reforça a importância de orientar síndicos e administradoras a preservar essas evidências desde o primeiro sinal de ocorrência.
Um dos aspectos mais ricos do acórdão, sob a ótica da nossa prática, é a análise que a ministra relatora faz da realidade condominial contemporânea, expressamente contrastada com o cenário existente à época do EREsp 268.669/SP, quando a segurança se resumia, tipicamente, à vigilância exercida por um zelador.
Os empreendimentos atuais costumam ter centenas de unidades, múltiplos blocos, prédios cada vez mais altos, vizinhos e funcionários que muitas vezes nem se conhecem, além de um fluxo intenso de visitantes, prestadores de serviço e, cada vez mais, hóspedes de locações por temporada intermediadas por plataformas digitais. Esse cenário, na visão do STJ, não apenas justifica, como também exige que os condomínios modernos contem com equipamentos de segurança mais sofisticados (câmeras, biometria, reconhecimento facial) e, sobretudo, que os protocolos de portaria sejam rigorosamente observados na prática cotidiana.
A licitude da conduta do condomínio passa a ser aferida sob essa nova dinâmica imobiliária, o que afasta a tese de culpa exclusiva de terceiro quando há facilitação injustificada de ingresso de estranhos. O precedente se soma, aliás, a uma linha que a 3ª Turma já vinha desenhando: no AgInt no AREsp 1.497.894/ES, reconheceu-se falha do condomínio diante de “facilitação para entrada dos delinquentes”; já no AgInt no AREsp 2.652.855/SP, a Turma foi além e afastou até mesmo cláusula convencional de exclusão de responsabilidade, diante de comprovada negligência do porteiro.
Para nós, advogados que atuamos na assessoria de condomínios e administradoras, o precedente funciona como um alerta contundente e, ao mesmo tempo, como uma oportunidade concreta de atuação preventiva. O condomínio não se torna segurador universal dos bens de seus condôminos; essa distinção continua clara e é reafirmada pelo próprio STJ. Mas a execução negligente dos serviços de segurança oferecidos atrai, sim, a responsabilidade civil do condomínio pelos atos de seus prepostos, nos termos do artigo 932, III, do Código Civil.
Torna-se imprescindível revisar convenções condominiais e regimentos internos, formalizar protocolos objetivos de verificação de identidade e autorização de acesso e, principalmente, investir em treinamento contínuo das equipes de portaria, não como formalidade documental, mas como prática efetivamente cobrada e fiscalizada, especialmente para evitar eventual atração de responsabilidade criminal, seja dos funcionários, seja dos próprios administradores e gestores da atividade condominial, por conta de ação ou omissão dolosa sobre o fato. É essa diligência real, e não apenas a existência formal de uma cláusula contratual sobre segurança, que hoje determina se a obrigação de meio foi, de fato, cumprida.
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